⑴ 在我们国家，房价是高还是低才能促进消费与发展
一．供求因素
按照经济学理论，价值决定价格，价格根据价值上下波动。可见，价格并不完全取决于成本，价格偏离价值的多少取决于供求。假若商品奇缺，求者若鹜，厂商绝不会拘于成本，有钱不赚。而现阶段的国内住房供给，正处于供应与需求的失衡中。
二．政策因素
房地产作为国民经济的支柱和国家财政收入的重要来源，关系着很多行业的发展和国民经
济，当房价处于居高状态时，会出台政策抑制。然而房价上涨，政府的土地管理局会首先获
利，因为通过土地竞标，价高者获得土地，抬高了地皮原始价。
三
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投资因素
由于升价空间大对投资者利益促进大，使各种投资者往房地产投资使单纯的自住房商品化，开始具有了投资价值和投机功能。
投资品市场的波动规律就是“追涨杀跌”而当前房价正是居高不下之时，一部分人在上涨的心理的预期下把房屋当作投资品来投资，也加剧了住房的需求。
四
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消费者自身因素
从消费者心理因素来看，“买涨不买跌”的心理预期，涨势对购房人形成心理压力，是推动房
价上涨过快的一个不可忽视的因素。房价持续走高，一次次撞击着人们心理的承受底线。许
多人似乎对房价降下来的可能性绝望了，再一次汇集进了看房买房大军。而你越买，它就越
涨；它越涨，你就越买，如此恶性循环。在住房供求存在矛盾的情况下，加之开发商的销售
策略，购房自住者产生“迟买不如早买”的消费心理状态，尽量提前购房，扩大了住房需求；
由于存在市场预期，投资者产生“买房可以增值”的心理状态，把积累资金大量投入购房，以
图在炒买炒卖中获取巨额收益，促使投资性需求急剧膨胀。这两种心理状态汇集到一起，就
形成一股急于买房的热潮，对房市的火爆起了推波助澜的作用。
二．居高不下的房价究竟对我国经济社会有什么影响呢？我认为主要有以下几
方面：
1．加剧金融风险的聚集。房价持续上涨导致高房价，使居民购房不得不依赖
银行金融支持。个人住房按揭贷款的增加使整个银行体系的风险也在累积，首先，
个人家庭住房贷款者，即使无力偿还贷款，银行也无权拍卖房产抵债，使房贷存在
隐性呆坏帐风险；一旦高房价泡沫破灭，房价下跌，需求就急剧下降，房价再持续
下跌，形成恶性循环。银行的资金将面临流动性风险，若这两方面的风险蔓延，将
足以威胁整个国家的金融体系安全；再次，房地产过热将吸引大量资金进入，加大
了金融风险的集聚，使房地产开发投资隐含的金融风险更大。房地产开发中银行中
长期贷款的增加，导致金融风险的集聚。
2．导致居民消费支出减少。房价上涨过快在带动住房消费和家居类商品消费
的同时，在一定程度上却抑制了其他消费。从目前我国房价与居民收入水平的对比
看，总房价是普通家庭年收入的11倍多，远高于世界银行认可的3－6倍合理区
间，房价与家庭收入之比大大超出了正常区间，购买住房已经远远超出了中低收人
家庭的经济承受能力。很多家庭为了积累起买房子的首付资金，不得不缩减其他必
要生活资料消费支出或依靠银行贷款，使许多家庭背上了沉重的债务包袱，成为抑
制家庭当期消费和长期消费增长的重要因素。消费支出的缩减还会导致生产这类消
费晶的生产商的生产只能维持原状或萎缩进行，由此连锁反应，则可能导致国内汽
车制造、电子产品、日用消费品的长期消费需求下降，最后引起普通老百姓真正需
要的社会产业的萎缩，这不仅导致城市居民文化、教育、旅游、娱乐消费的下降，
同时还威胁到城市经济的持续增长及城市的创新和发展。
3．加剧产业结构的不平衡。高房价与高利润使社会经济要素配置错位，致使
房地产业投资居高不下，并导致了上下游产业的畸形发展。
4．扩大居民收入分配差距。一方面，在房价过快增长的情况下，低收入阶层
不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；对于那
些倾其所有购买一套住宅的城市普通居民而言，即使在退休之年还清贷款，并拥有
了自己的产权住宅，但由于其自用居住房产不可能进行实际交易，因此房产价格上
升只增加家庭的账面财富，并不增加可使用财富。而那些具有房产投资甚至是投机
能力的人，只要房价上涨幅度大于利息，就可以通过对房产的投资和投机而获得房
产价格上涨的溢价，获得比普通人更多的流动性财富收入，从而导致财富向购房者
尤其是投机性购房者方面转移，同时也扩大了房地产开发商收益优势；另一方面，
如果房价增长过快后大落，或者发生逆转，损失必然首先落到主要依靠贷款购房尤
其是投资性购房者身上；另外，对于房价较高、持续上涨且中心城区土地有限的大
城市而言，还会出现“ 富人进城、穷人下乡”的逆向流动潮，这不仅会产生居住的“阶层同质化”，同时还将导致多数普通大众对城市文化、环境等公共基础设施享用机会的实际下降，从而加剧
“精神贫困”、“文化鸿沟”。高房价导致的贫富差距现象极。有可能固化低收入阶层现有的生存状态，并削弱低收入家庭向上流动的能力。
5．高房价抑制城市就业的增长。高房价大大抬高了城市创业，特别是第三次产业的创业门槛，使企业不得不加大对经营性房屋的投入，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的可变资本只能随之减少，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪收入，或者减少从业者人数，或两者兼而有之，无论出现哪种情况，对稳定乃至扩大就业都是不利的；另外，在高房价的压力下，企业为留住人才稳定员工，往往不得不随之提高员工工资，结果高房价与高工资比翼双飞，企业获利明显变薄，给企业扩大规模、增招人手增加了难度，这对企业的长远发展以及扩大社会就业显然是非常不利的；同时，高房价使劳动力流动异地就业难度加大。长此以往，我国的城市化进进程严重受阻，农村富余劳力向城市、特别是大城市的转移将大受影响；最后，房价持续上涨也将对失业率产生影响。度高房价与支付能力的不平衡，影响城市居民的消费能力从而直接影响到城市就业岗，这使我们确信高房价与失业上升的正相关。
三．克服高房价对社会经济影响的对策分析
1．
规范住房金融业务。
首先，
商业银行应提高对房地产开发商的自有资金和资质要求。商业银行对开发商贷款时应加强对房地产开发企业的审查，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款，不能盲目地注入贷款。
其次，适当调整个人住房信贷政策。提高贷款门槛和首付比例，严禁“零首付”个人住房贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80％，对购买第二套以上住房的，将第二套住房的贷款利率由较低的住房贷款利率改为相对较高的商贷利率，或者不给购房者购买第二套或更多房产的贷款发放。再次，强化对土地储备贷款的管理，防止出现地价泡沫。最后，适应商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款流动性的要求，推进诸如住房抵押贷款支持证券（MBS）等房地产金融产品的创新。
2．
进一步发挥政府的作用，
建立住房有效保障体系。
政府应继续加大经济适用
房建设的开发力度，把经济适用房的建设作为调控房地产市场价格和解决改善低收
入居民住房问题的政策措施；住房建设应面向大量的中低收入家庭，努力使住房价
格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，使更多老百姓买得起房子、愿意买房
子；政府应建立城市住房保障制度，启动廉租住房工作，对无力买房且经济条件较
差、希望租住低租金住房的家庭，完善、落实面向低收入家庭的住房租赁新机制，
保障贫困家庭的居住权；同时政府根据实际情况给予特困家庭一定的补贴和贷款支
持，保障低收入家庭的住房需求；规范发展房屋租赁市场，鼓励开发建设租赁型普
通商品住宅，引导中低收入家庭通过租赁方式解决住房问题，改变“居者有其屋”的传统观念。
3．
调整和改善商品房结构。政府部门应加强房地产开发审批管理，与不同收入群体相适应的高档商品房、普通商品房、经济适用房以及廉租房的建设应有一个合适的比例，尤其应鼓励经济适用房、廉租房的建设，无论从眼前看还是从长远看，住房需求的主体都是普通中低收入居民家庭，
住宅供给也必须以大众化需求为主体，否则，住宅与房地产的发展就会成“无源之水，无本之木”
；高档商品房和别墅的需求量十分有限，可通过提高高档商品房的有关税率来抑制其扩建；对中低档商品房在税收上实行优惠政策来刺激其供给增加。
4．
加强对普通商品住宅销售中价格行为的规范与管理。针对商品房销售中出现
的不明码标价、价外乱收费、重复收费牟取暴利等行为，从保护消费者利益，维护
房地产市场的健康与稳定出发，制定相应的政策规定，实行价费合一的成本计算办
法，规范经营服务性收费，加大明码标价的管理力度，强化销售合同对开发商的约
束；建立有效的信息发布机制，对外公布住房供应信息，严厉打击发布虚假信息、
欺骗和误导消费者、恶意哄抬房价行为。
5．
积极引导消费，
提倡住房梯级改善。
居民购房时应根据自己的收入水平量力
而行、逐步过度，梯级改善住房条件。即对那些暂时无力买房的可以先租赁住房，
待条件逐步成熟时再买房，先买二手房，再买新建商品房，先买小户型房，再逐步
扩大住房面积，住房面积要适中，不宜追求过度消费，提倡适度住房消费。
6．
加快完善社会保障体系，
调整收入分配政策。
增强低收入家庭的消费支付能力，提高实际购买力，降低房价收入比，从而形成可持续性的市场需求，最终努力
使房地产市场的供求趋于平衡。房价调控是一个宏观的系统工程，涉及到国家的财
政、金融、司法以及建筑等多方面进工作，只有在国家的宏观调控政策的引导下，
各级政府统一规划，统筹安排，才能有效克服房价上涨对我国社会经济的影响，人
民才能安居乐业，国家才能稳定。